Vente immobilière : comprendre les délais et les coûts

Mai 12, 2014 0 commentaire par

Acheter un bien immobilier relève parfois du parcours du combattant. Quels sont les délais à envisager, les frais à prévoir ?

Pourquoi acheter/vendre un bien prend-il autant de temps ?

Chaque acte de vente d’un bien immobilier nécessite la constitution d’un dossier spécifique.
L’achat ou la vente d’un logement passe toujours par la signature d’une promesse de vente qui fixe l’accord du vendeur et de l’acheteur sur les conditions de la vente. Le notaire du Vendeur rédige cet avant contrat grâce aux informations transmises par le vendeur et l’acheteur : titre de propriété, identité et situation matrimoniale des intéressés, diagnostics immobiliers. Une fois cette promesse de vente signée, elle est notifiée à l’acquéreur pour lui offrir un délai de rétractation de 7 jours, l’acquéreur disposant du droit de changer d’avis sans motif à faire valoir…

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Combien de temps sépare la signature de l’avant-contrat de celle de l’acte de vente ?

Entre cet avant contrat et la vente définitive, un certain nombre de formalités préalables à la signature de l’acte de vente doivent être accomplies. Le notaire va vérifier la propriété du Vendeur, demander un état de la situation hypothécaire du bien vendu, un certificat d’urbanisme, vérifier la capacité des parties à l’acte… Parfois, il devra adresser une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie, qui dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption. Dans certains cas particuliers, ce droit de préemption est offert au locataire du bien à la SAFER ou des collectivités publiques particulières.
Ces différents formalités expliquent le délai habituel de 2 à 3 mois entre l’avant contrat et la vente définitive. Ce délai n’est pas du temps perdu inutilement puisque les démarches et recherches effectuées par le notaire assurent ainsi un taux de sécurité des transactions immobilières incomparable au regard des autres pays, notamment de tradition anglo saxonne. Par ailleurs, durant cette période, l’acquéreur en profite pour obtenir de son banquier l’offre de prêt officiel, au titre de laquelle il disposera d’un délai spécifique de réflexion de 10 jours complets.

Pourquoi les frais de notaires sont ils si élevés ?

En règle générale, les prix de vente des immeubles (maisons, appartements, terrains à bâtir) sont fixés hors frais d’acquisition. Dès lors, l’acheteur règle en sus du prix les frais de la vente.
Ces frais, couramment appelés mais à tort «frais de notaire», s’ajoutent au prix d’achat. Ils représentent pour leur plus grande part, différentes taxes collectées par le notaire pour le compte de l’Etat, des départements et des communes. En effet, les impôts ne concernent pas seulement ce que vous gagnez (impôt sur les revenus, CSG,…) ni ce que vous possédez (taxes foncières, ISF,…). L’administration fiscale taxe également les immeubles lorsqu’ils changent de propriétaire. Les autres types de frais sont appelés déboursés : coût des documents d’urbanisme, du bureau des hypothèques, du cadastre, etc… Ils servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents. Les 2 premiers points représentent environ 6 % du prix de vente.
La part revenant au notaire au titre de ses honoraires est strictement réglementée par l’Etat.

Comment est fixée la rémunération du notaire ?

Le notaire assure une mission de service public et se trouve contrôlé à ce titre par le procureur de la République. Pour assurer une bonne qualité du service notarial, il doit appliquer un tarif obligatoire fixé par le ministre de la Justice applicable de manière absolument identique dans toute la France Les honoraires lui revenant fixés par l’Etat, correspondent à un cout variant de 1 à 1,5 %, en fonction du montant du prix de vente.
Avant de s’engager dans un projet immobilier, le candidat à l’acquisition peut parfaitement demander à son notaire un calcul prévisionnel des frais occasionnés par la vente, incluant le cas échéant les frais supplémentaires liés aux garanties demandées par le banquier.

Le vendeur du bien doit aussi consulter son notaire. En effet, la législation sur les plus values immobilières a été profondément remaniée ces dernières années. Le notaire pourra donc estimer très précisément le coût de la plus value due par le vendeur, avant que celui-ci ne s’engage dans le processus de mise en vente de son bien.

En outre, le notaire peut aider tant le vendeur que l’acquéreur au moyen des bases immobilières de la profession alimentées par tous les notaires de France aux titres des opérations réalisées par eux.

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