Comment calculer les plus-values immobilières?

Mai 07, 2012 0 commentaire par

Lorsque vous vendez un bien immobilier, bâti ou non (maison, appartement, terrain), qui n’est pas une résidence principale, et que le prix obtenu pour cette vente est supérieur au prix payé à l’achat, vous réalisez une plus-value, qui est soumise à un prélèvement par l’Etat.

La plus-value, différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, peut être majorée par certaines dépenses : les frais d’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel, soit selon un forfait de 7.5% du prix d’acquisition, et sous conditions de travaux sur justification d’une facture ou forfaitairement. Avant la réforme de 2012, et toujours pour la vente d’un bien qui n’est pas votre résidence principale, un abattement s’appliquait en fonction du nombre d’années de détention du bien au moment de la vente. A partir de 15 ans de détention, la plus-value réalisée était totalement exonérée d’impôt. Depuis le 1er février 2012, il faut désormais avoir été propriétaire du bien pendant au moins 30 ans pour bénéficier de cette exonération. Le principe de l’abattement est maintenu mais beaucoup moins avantageux. Il est de 2% à partir de la 5ème année de détention, 4% au-delà de la 17ème et 8% au-delà de la 24ème. Avant la réforme, pour la vente d’un bien détenu depuis 15 ans, la plus-value était exonérée, alors qu’après l’entrée en vigueur de la réforme, seul 20% du montant de la plus-value échappera à l’impôt. Par ailleurs, depuis le 1er octobre 2011, le taux global d’imposition des plus-values est passé de 31.3% à 32.5%.

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 90 000 € le 6 août 1996, qui va être revendu 250 000 €.

1 ère hypothèse : La cession intervient le 6 janvier 2012. Elle n’est donc pas imposable.

2 ème hypothèse:

■La cession intervient le 6 février 2012. Le vendeur retient, pour son calcul, les forfaits d’acquisition et de travaux :

  • Frais d’acquisition : 7.5% x 90 000 soit 6 750 €
  • Forfait travaux : 15% x 90 000 soit 13 500 €

■Le prix d’acquisition corrigé s’élève à 90 000 € + 6 750 € + 13 500 € soit 110 250 €

  • Plus-value brute : 250 000 € – 110 250 € soit 139 750 €
  • L’abattement est de 20% (Période de référence : du 6 août 2001 au 6 février 2012, soit 10 ans et 6 mois).

■le pourcentage d’abattement est de 2% x 10 ans = 20%

■La plus-value nette imposable s’élève à 139 750 € – 20% = 111 800 €

■Imposition globale : 111 800 x 32.5% = 36 335 €.

 

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