Quelles sont les règles en matière de vente en VEFA ?

Mar 21, 2013 0 commentaire par

Pour un achat sur plan d’une maison ou d’un appartement, on parle de VEFA (Vente en l’Etat Futur d’achèvement) . Des règles précises sont à respecter pour éviter ou détecter le non-respect des engagements inscrits sur le contrat.

La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat d’acquisition d’un bien immobilier qui n’existe pas encore. La transaction se base sur un engagement du promoteur à respecter les plans du bien immobilier qui ont retenu l’attention de l’acheteur. Cela peut aussi bien concerner un appartement qu’une maison. Des aléas peuvent venir modifier le cahier des charges. En ce cas, le promoteur se doit de faire signer un avenant. Dès que le contrat de VEFA est signé, le bénéficiaire acquiert des droits de propriété sur le sol et sur le bâtiment à mesure de l’avancée des travaux : parking, jardin, surface habitable, façade…

Un programme immobilier est effectivement construit lorsqu’il a plus de 80 % des logements réservés. Selon les villes, la période de réservation peut durer plusieurs années. Le renoncement du promoteur peut venir de ce délai ou de son anticipation de ne jamais trouver d’acquéreur. Il parait raisonnable de tabler sur un délai d’au moins deux ans entre la réservation et le début des travaux. En ajoutant les dix-mois de construction, il faut avoir en tête que l’usage du logement interviendra entre trois à quatre ans après la signature de la réservation. Des délais qu’il faut avoir en tête tout au long des négociations.

Le décret du 19 mai 2011a modifié les modalités de la constatation de l’achèvement de l’immeuble en cas de vente en l’état futur d’achèvement.

Le décret du 27 septembre 2010 (JO du 29.9.10), indiquait que la constatation de l’achèvement mettant fin aux obligations du garant se faisait de la façon suivante :

  • soit par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme, c’est-à-dire par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l’immeuble parmi les personnes que le tribunal commet habituellement ou parmi celles figurant sur une liste établie par l’administration (CCH : R. 261-2),
  • soit par la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux au permis de construire certifiée par un homme de l’art (Code urbanisme : L. 462-1).

Au final, l’achèvement résultait de la seule constatation faite par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme. Le nouveau décret vient assouplir ces règles puisque désormais la constatation d’achèvement pourra « être faite non seulement par une personne qualifiée désignée par ordonnance du président du tribunal de grande instance mais également par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art. Dans le cas où le vendeur assure lui-même la maîtrise d’œuvre, la constatation est obligatoirement faite par un organisme de contrôle indépendant. »

Sources internaute.com

Immobilier

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