Marché de la maison individuelle, quel bilan ? quelle analyse ?

Avr 23, 2014 0 commentaire par

Sur les huit départements de la région Rhône-Alpes, l’UMF (l’Union des Maisons Françaises) regroupe 65 sociétés, soit 85 marques de constructeurs. Sur la France entière, l’union totalise 550 adhérents. Quelques uns de ses présidents dressent un bilan du marché de la construction de maisons individuelles, en Rhône-Alpes.

La région Rhône-Alpes, résiste à la baisse du nombre des construction, grâce, d’une part, aux villes dynamiques en expansion qui la compose et d’autre part aux zones rurales où le logement individuel est de rigueur.
« Avec 300.000 constructions de logement en France en 2013, nous avons atteint la limite basse, analyse Claudy Chenelat, délégué régional, salarié permanent pour l’UMF en région Rhône- Alpes. Les besoins sont là et la demande est là ! Rien n’empêche la construction d’une maison. Seule la morosité peut l’empêcher. Les taux d’intérêt sont historiquement bas, même si les banques sont plus vigilantes quant à l’obtention des prêts. Depuis le début de l’année 2014, les constats pris en fin d’année 2013 amorcent une concrétisation de commande. La décision est plus longue à prendre mais finie par se réaliser. »
Paul Meyer, président de l’UMF dans le Rhône, dirigeant de Sélection Artisanale analyse le marché de la maison individuelle en constatant que la première période de l’année 2013, de janvier à mai, a été très difficile, avec quasiment aucune commande de la part des futurs acquéreurs. Puis, sur le marché « haut de gamme », le demande a repris en mai, pour une concrétisation en juillet et septembre. La fin d’année a été satisfaisante, même si les chiffres furent inférieurs aux années précédentes (moins 15 % à 20 % par rapport à 2012). « L’année 2014, s’annonce plutôt bien, confie Paul Meyer. Sur le marché « haut de gamme », les constructeurs, rompus aux techniques de réalisation de Bâtiment Basse Consommation (BBC), ont abordé la réglementation thermique 2012 avec facilité. » En revanche, peu de maisons pour investisseurs sont réalisées, puisque les déductions fiscales plafonnées en limitent l’attrait. « La réglementation du locatif fait peur aux investisseurs, souligne-t-il. »

Anticipation de la RT 2012

1La réglementation thermique 2012 a permis à la maison d’évoluer. Ainsi, les volumes sont optimisés face à la contrainte d’exposition et d’obligation de lumière. Il a fallu également adapter la maison aux contraintes bioclimatiques. D’une manière globale les lignes de la maison sont plus épurées.
Concernant la réglementation thermique 2012, les constructeurs avaient pris le pas bien avant l’échéance et n’ont pas rencontré de problème pour sa mise en oeuvre. Ils étaient prêts à maitriser la hausse des coûts de construction grâce aux partenariats avec les industriels.
« Afin de limiter les coûts et d’optimiser les matériaux, les constructeurs sont des acteurs actifs. En effet, au sein de l’UMF, existent des partenariats industriels avec des producteurs de systèmes de chauffage, des techniques de construction, d’isolants… D’une part, les constructeurs font remonter les besoins en matières de construction et les industriels travaillent afin de répondre à ces besoins, précise Philippe Robin, Vice-président de l’UMF de l’Isère, dirigeant des Demeures des Alpes et de Maisons Tip’Top. »

Primo-accédants, un marché plus tendu

3« Depuis la crise de 2007- 2008, l’acquisition de maison individuelle intéresse toujours mais devient plus compliquée, surtout pour les primo-accédants, explique Fabrice Corbioli, président de l’UMF de l’Ain et dirigeant de Maisons et Résidences. Les banques sont plus rigoureuses envers les prêts. Il n’est plus possible, en effet d’obtenir un prêt bancaire sans 15 % à 20 % d’apport personnel. De plus nous constatons une augmentation des coûts de la construction de 10 à 15 % du fait de la RT 2012. Néanmoins, le principal souci est le coût du foncier car il y a peu de concurrence pour réguler le marché. D’une manière générale, plus le terrain est petit, plus il est cher.  »
« Sur le marché des primo-accédants, les constructions sont de plus en plus petites, et passent de 100 m2 à 85 m2, afin de ne pas dépasser le prix plafond de 220 … euros ( 120.000 euros de maison et 100.000 euros de terrain), complète Paul Meyer »

L’écart des tarifs

2« Pour exemple, nous avons réalisé une maison en 2000 sur la commune d’Ambérieu -en-Bugey, raconte Fabrice Corbioli. Le coût de la maison était de 80.000 euros, sur un terrain de 800 m2 d’un coût de 20.000 euros. Sur la même commune, en 2010 nous avons construit la même maison pour 120.000 euros sur un terrain de 400 m2 d’un coût de 80.000 euros. Ainsi nous constatons que le prix du terrain a été multiplié par huit, là où le coût de la construction a subi une hausse de 50 %. Sachant que, en dix ans, nous avons connu deux réglementations thermiques, une réglementation sismique et une réglementation « handicapé »… Ainsi, les constructeurs ont absorbé une partie des hausses de coûts.

Loi ALUR, un espoir pour le foncier ?

Dans le cadre de la loi ALUR, sur l’accès au logement et la rénovation de l’urbanisme, en relecture au Sénat actuellement, la suppression du COS ( Coefficient d’Occupation des Sols) peut apporter une réponse partielle au manque de foncier en libérant des parcelles. En effet, cette suppression permettrait une construction plus dense sur les terrains. « Actuellement, le coefficient d’occupation des sols ou COS détermine, en France, la quantité de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie. Il est contrôlé notamment lors de l’instruction des permis de construire, précise Claudy Chenelat.  »

Difficultés administratives

« Une difficulté majeure rencontrée est celle des délais dans l’obtention des permis de construire, confie Paul Meyer. En effet, même les dossiers les plus élaborés peuvent faire l’objet d’un refus sur le fondement de l’article R111-21 du code de l’urbanisme. Le texte de référence stipule que le projet peut être refusé ou n’être accepté sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Souvent les refus manquent de sens. Le permis doit être modifié et redéposé. ainsi les travaux commencent avec du retard…. »

Avenir ?

« Pour compenser la baisse d’activité de 2013, nous nous diversifions vers la promotion horizontale, c’est à dire plusieurs maisons sur un même terrain, précise Fabrice Corbioli. C’est une des solutions possible. Il faut s’orienter vers les marchés les plus divers. L’opération nécessite beaucoup de vigilance. Tout en sachant que la promotion est une activité dangereuse car il faut faire l’investissement du terrain, qui est cher, nous l’avons vu, et donc, il faut vendre très vite les produits
Nous travaillons également pour les bayeurs sociaux en leur proposant des opérations  » terrain plus construction » en Vente en Futur Etat d’Achèvement ( VEFA). En effet, l’Etat favorise la construction de logements sociaux. Pour mémoire, la TVA sur la construction de logements sociaux est passée de 7 % à 5,5 % alors qu’elle est passée de 19,6 % à 20 % pour les constructions « hors social ».
« Pour le futur, nous restons à l’écoute des besoins des clients, et surtout en recherche de foncier… Mais nous n’avons aucune réelle visibilité, dit Paul Meyer. »
« Si seulement, les lois de finances pouvaient arrêter de changer chaque année, conclue Claudy Chenelat. Cela limiterait les à-coups incessants du marché !  »

L’UMF , un esprit de construction

L’Union des Maisons Françaises est un syndicat largement représentatif de la profession puisqu’il regroupe à ce jour près de 600 marques adhérentes admises au syndicat après examen de dossier, réparties sur l’ensemble du territoire, soit plus de 55 % du marché français de maisons individuelles en diffus ou en village. Elle exprime depuis 1961 la volonté commune de professionnels représentatifs et exigeants, soucieux de faire évoluer leur métier et le service apporté aux acquéreurs. L’Union des Maisons Françaises assure son action de proximité à travers ses dix-neuf délégations régionales.

Des garantis pour les acquéreurs

Pour adhérer au syndicat, le constructeur doit être dans le cadre protecteur, pour le client acquéreur, du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec des garanties obligatoires, dont, d’une part, la garantie de remboursement en cas de versement d’acompte. Si le contrat prévoit des paiements au constructeur avant la date d’ouverture du chantier, leur remboursement doit être garanti par un organisme habilité. L’objet de cette garantie est de permettre au maître de l’ouvrage de récupérer les sommes qu’il a versées avant l’ouverture de chantier au cas où le contrat ne prendrait pas effet dans le délai convenu. En l’absence de garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger, à la signature du contrat qu’un dépôt de garantie au plus égal à 3% du prix. Le dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage auprès d’un organisme habilité.

www.uniondesmaisonsfrancaisesra.com
Tél. : 04 72 31 00 5704 72 31 00 57

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Constructeur, Reportages, RT 2012

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