LE RÉFÉRÉ PRÉVENTIF

Sep 10, 2018 0 commentaire par

Chaque année l’urbanisme avance et de nouvelles parcelles de terrain sont consacrées à la réalisation de maisons individuelles, immeubles, etc… Que vous soyez à l’origine ou simplement voisin d’un projet de construction, la question de la gestion des risques aux tiers liés aux travaux est d’actualité. Il est donc important de pouvoir faire constater, avant le commencement effectif des travaux, l’état des immeubles voisins pour le maître d’ouvrage porteur du projet, comme il est aussi important de pouvoir justifier de l’état de sa maison avant démarrage des travaux par un tiers, ceci afin d’éviter toute contestation après l’achèvement des travaux sur l’état antérieur des ouvrages avoisinants. Pour autant, cette expertise avant travaux n’est pas obligatoirement prévue par les textes, même si elle est vivement recommandée et ce quelque-soit l’importance et l’étendue de l’opération immobilière (construction ou simple réhabilitation). L’expertise préventive est contradictoire, ce qui la rend beaucoup plus utile que le simple constat d’huissier ou l’ordonnance sur requête.

VOUS ÊTES LE PORTEUR D’UN PROJET (MAÎTRE D’OUVRAGE)

L’expertise sollicitée tend à préserver la preuve de l’existant au profit du maître d’ouvrage, dans l’hypothèse où l’exécution des travaux qu’il envisage de réaliser serait génératrice de nuisances ou de désordres pour les immeubles avoisinants (ce qui est souvent le cas !). Les propriétaires des immeubles avoisinants (propriétaires de maisons, de terrains, ou syndicats de copropriétaires) reçoivent donc une assignation en référé qui leur est délivrée par huissier à la requête du promoteur et qui les convoque à une audience du tribunal avec un délai de préavis qui varie en général de 15 jours à un mois. Un expert est alors désigné qui convoquera toutes les parties à ses opérations d’expertise, même celles qui ne se sont pas présentées à l’audience. L’expertise préventive constitue ainsi une mesure dans l’intérêt commun des parties et vise à établir un simple constat avant travaux afin d’éviter toute contestation ultérieure après achèvement. L’expertise préventive permet souvent dans la pratique de corriger le tir en cours de chantier et de trouver les moyens de limiter les nuisances des travaux pour les riverains. Le référé préventif permet surtout de diminuer considérablement les risques de contentieux après l’exécution des travaux que cela soit avec les riverains ou même les constructeurs.

VOUS ÊTES LE VOISIN D’UN PROJET IMMOBILIER

Le plus simple est d’interpeller le porteur du projet (promoteur) sur la nécessité de réaliser un référé préventif, en demandant à ce que les frais de cette action soient supportés par celui-ci, ce qui est souvent le cas. Cette demande trouvera bien évidemment un écho plus décisif si la missive est adressée par un avocat.

LE RÉFÉRÉ PRÉVENTIF EN DÉTAILS

Cette procédure en cours à pour but d’éviter les dommages par une meilleure connaissance des immeubles voisins. Ainsi, suite à l’identification des propriétés voisines et à la description succincte des travaux envisagés, il sera procédé à l’audit avec soin les immeubles existants, avec lors des visites des appartements susceptibles de subir des désordres : Prise des photos, notes, pause éventuelle de jauges de suivi en cas de présence avérée de fissures
Cette phase ne doit être négligée ni par le Maître d’ouvrage, ni par les voisins, qui doivent participer activement à l’expertise en incitant l’expert à constater le bon état de leur immeuble. Il appartient au Syndics (s’agissant des immeubles collectifs) d’expliquer correctement l’enjeu et l’importance de la mesure d’expertise ordonnée : s’il n’est pas possible de définir l’état des existants avant les travaux, il sera plus difficile (parfois impossible) de prouver l’existence de désordres imputables aux travaux et donc d’obtenir réparation.
En cas d’identification et repérage de fissures dans les immeubles voisins, il sera procédé à la mise en place de jauges de suivi afin de permettre un suivi de ces fissures durant les phases de construction de l’immeuble envisagé. Ces jauges de type Jauges SAUGNAC, permettront ainsi d’assurer un suivi rigoureux des évolutions des bâtis voisins L’ensemble des photographies, notes et informations relatives à la pause de jauges sera bien évidemment consigné dans le rapport d’état des lieux, bâtiment par bâtiment.

Jacques GARCIN
Expert près la Cour d’Appel de Chambéry
Tél : 06 26 64 16 08
mail : Garcin.jacques@sfr.fr

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