CHOISIR VOTRE TERRAIN

Mai 13, 2016 0 commentaire par

Puisque le projet de construction est lié au terrain, il est capital de bien choisir ce dernier. Voici quelques points qui vous aideront dans votre réflexion …

L’emplacement d’un terrain doit être choisi avec le même soin que l’on met à sélectionner un appartement. En effet, le choix d’un terrain à bâtir implique parfois toute la famille et influencera votre futur mode de vie. Cherchez-vous un terrain pour faire bâtir une résidence principale ou une maison secondaire ? Il doit être adapté à vos besoins et à votre mode de vie. Essayez d’imaginer une journée type autour de votre terrain, une fois que votre maison sera bâtie. Comment effectuerez-vous vos déplacements ? Quels seront les besoins en transports, commerces, établissements scolaires… ?
La nature du terrain, la configuration de la parcelle et les données administratives  le concernant déterminent l’architecture de la maison. Il est donc prématuré de dessiner un plan ou de choisir un modèle de construction avant de disposer du terrain. Le prix du terrain est déterminé par de nombreux critères : sa surface, sa topographie, son environnement immédiat, la distance qui le sépare des voies d’accès, mais aussi sa situation (proximité d’une agglomération), et la valorisation possible future de la maison. Les prix sont plus élevés en secteur urbanisé, mais varient selon les régions et leur potentiel d’attractivité.

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A QUI S’ADRESSER POUR TROUVER UN TERRAIN ?

Un grand nombre de sites internet proposent des annonces de terrains à vendre, ainsi que quelques journaux spécialisés, et la presse locale. Les agences immobilières peuvent aussi vous proposer des terrains à vendre.  Les notaires  et les géomètres peuvent être informés des ventes dans le secteur géographique où ils travaillent. Vous pouvez également vous adresser aux mairies et à leurs services d’urbanisme, par exemple pour connaître les lotissements en cours d’aménagement ou prévus. De même, les constructeurs de maisons individuelles, partenaires de l’UMF, sont aussi en mesure de vous aider. Même s’ils ne peuvent pas vendre de terrain en leur nom, ils possèdent un grand nombre de contacts, de partenaires foncier et peuvent vous aiguiller facilement. Enfin, le bouche à oreille reste une bonne source d’information.

LE LOTISSEMENT

Acheter un terrain en lotissement, vous permet de bénéficier d’un certains nombre d’avantages, mais aussi vous soumet à des contraintes. Les lotissements sont le plus souvent situés à proximité des agglomérations. Le lotisseur fait viabiliser le terrain qu’il divise en parcelles à vendre, vous n’aurez donc aucun problème de raccordement aux réseaux divers, ni aucun travaux à faire. De la même manière, la nature du sous-sol est garantie. De plus, le lotisseur se charge d’obtenir toutes les autorisations et attestations nécessaires, vos démarches administratives seront donc minimes.

RÈGLEMENT DE LOTISSEMENT ET CAHIER DES CHARGES

Il est important de vous procurer le règlement de lotissement et le cahier des charges, ainsi que l’arrêté de lotir, délivré au lotisseur par les services de l’urbanisme, qui détaille les travaux et les aménagements prévus comme la voirie, l’éclairage,… Il est aussi intéressant de prendre en compte les futures charges collectives, qui dépendent de la nature des parties communes. Sont-elles privées : les propriétaires doivent en assurer l’entretien. Ou publiques : la commune doit  les entretenir mais elles sont dans ce cas ouvertes à tous ?
Cependant, le cahier des charges et le règlement du lotissement peuvent être contraignants notamment en ce qui concerne l’architecture, le volet paysager par exemples (couleur des toitures, ou des boiseries, nature des toitures, aspect extérieur et couleur du bâtiment, implantation des clôtures en retrait par rapport à la limite séparatrice,….)

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ACHETER UN TERRAIN ISOLÉ EN SECTEUR DIFFUS

Le vendeur, particulier, notaire, agence immobilière ou constructeur, n’est pas toujours bien au fait des caractéristiques du terrain à vendre et des possibilités de construction adaptée à celui-ci. Il faut néanmoins obtenir le maximum d’informations en l’interrogeant sur l’histoire de ce terrain.
L’isolement peut occasionner de nombreux surcoûts comme les frais de raccordement aux réseaux d’énergie et de communication (eau, électricité, gaz, téléphone), mais aussi le prix du carburant du aux déplacements.
Si un terrain isolé en secteur diffus, vous assure une plus grande liberté de choix et de construction, cela implique que vous deviez tout vérifier par vous-même avant d’acheter. Concernant la nature du sous-sol et la viabilisation, vous aurez la charge de l’expertise et du coût des travaux nécessaires s’il en est. Par ailleurs, susurface_ma_maison_mes_travauxivant le terrain que vous acquerrez, il vous faudra également vérifier les équipements, les accès, les nuisances, etc., qui ne sont aucunement garantis. En revanche, vous pourrez construire votre maison selon votre choix, en respectant toutefois les règles d’urbanisme et de construction en vigueur, et vous assurer un environnement qui vous convient (distance avec les voisins, orientation de la maison, aménagement paysager, …).

QUELLE SURFACE ?

Dans les secteurs urbanisés la majorité des terrains mesurent autour de 300 m², mais un terrain de 500 m² vous permet par exemple de garder vos distances avec les voisins, et de profiter d’un jardin spacieux. En revanche, un terrain plus grand suppose des frais et du temps pour son entretien, à ajouter dans vos critères de recherche. Le bornage du terrain est très important pour connaître les limites exactes de votre terrain et prévenir tout litige à venir. Pensez à demander un plan de bornage au vendeur et un arpentage réalisé par un géomètre avant d’acheter.
D’une manière générale, la forme la plus proche du carré permettra de vous assurer des conditions optimales de construction. Un terrain plat vous facilitera la construction et vous laissera le plus de possibilités. Alors qu’un terrain en pente peut offrir d’autres potentialités, comme une plus grande surface, une meilleure intégration au site, une vue plus dégagée ou des aménagements paysagers originaux. Mais, la construction sera plus complexe et nécessitera sûrement des travaux de terrassement, de fondation, de récupération d’eau et d’accessibilité. Attention aux terrains en cuvette ou proches d’un cours d’eau qui peuvent présenter des risques d’inondation.

 

RACCORDEMENT ET VIABILISATION

Si la viabiraccordement_viabilisation_ma_maison_mes_travauxlisation du terrain est réalisée (raccordement au réseau électrique et au réseau d’eau),  pensez à vérifier si le réseau d’eau public est ancien et si les canalisations en plomb ont été changées. De même, le raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées n’est pas à oublier. Le tout-à-l’égout est-il ou va-t-il être installé ? Sans lui la construction d’une fosse septique devra être ajoutée au projet d’habitation. Le raccordement au gaz, reste un bon point même dans le cadre d’une habitation de type développement durable. Les avancées dans le domaine de la cogénération laissent envisager une production écologique de biogaz à moyen terme.

CONNAÎTRE LA NATURE DU SOUS-SOL

nature_sous-sol_ma_maison_mes_travauxBien sûr, tous les sols sont en général hétérogènes, cependant il faut distinguer les bons sols des mauvais. Le sous-sol de votre terrain doit être stable et fluide d’afin d’assurer les fondations de votre future maison. Les sols rocheux ou constitués de sable ou de gravier sont considérés comme de bons sols, les mauvais étant ceux composés d’argile, de limon, de remblais qui ont des risques de tassement, d’inondation, de glissements de terrain. Attention également à la présence d’une nappe phréatique, de canalisations anciennes, de galeries ou carrières enterrées. Vous pouvez faire effectuer un sondage en cas de doute. Pour trouver de l’information sur la qualité des sols, le site Infoterre propose une base de données détaillées du sous-sol français. La carte interactive permet de connaître certains risques naturels et industriels qui peuvent être associés à une zone.

QUELLE ORIENTATION ?

Si le code civil règlemente lorientation_ma_maison_mes_travauxes ouvertures et les vues entre voisins, il ne protège pas la vue sur l’horizon. Ainsi, le voisinage peut toujours, dans l’avenir, faire construire sur une parcelle proche. L’ensoleillement est essentiel pour votre confort. Une maison bien orientée, vous permettra de faire des économies d’énergie.
Avec la RT 2012, l’orientation de votre terrain, ainsi que les ouvertures de votre future maison sont l’objet d’obligations. Évitez une orientation plein-sud ou plein-nord, privilégiez plutôt une orientation sud-ouest.
Enfin, soyez attentifs aussi aux vents dominants pour l’isolation et le chauffage, mais également pour le bruit, la pluie, et les fumées et dépôt éventuels qu’ils pourraient porter jusqu’à chez vous.

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LE CERTIFICAT D’URBANISME, UN DOCUMENT INDISPENSABLE

Le terrain idéal peut se trouver sur un site classé, protégé (ABF). Une construction peut être assujettie à des prescriptions architecturales. Les règles d’urbanisme peuvent être très variables et multiples. Il convient alors de demander un certificat d’urbanisme pour un terrain individuel. Ce document est disponible en mairie ou à la Direction Départementale de l’Equipement. Soyez précis dans votre demande, de manière à avoir un document complet et fiable.Vous pourrez aussi trouver certaines informations sur les caractéristiques du terrain et de son environnement, ou sur son utilisation précédente. Certaines mairies permettent de consulter les plans cadastraux (découpage des parcelles). Demandez à connaître les règles d’assainissement de la commune et les risques éventuels : inondation, sécheresse, carrières, site archéologique…
Le personnel de mairie peut vous aider ou vous orienter vers les administrations concernées. Il est également nécessaire de prendre connaissance des contraintes architecturales à respecter, comme la forme de la toiture, la couleur des matériaux, … Il précise également les règles de densité de construction par rapport à la surface ainsi que les contraintes d’aménagement des abords.  D’autre part, le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou Plan Local d’Urbanisme (PLU) vous permettra de connaître les règles locales de construction. Vous pourrez également vérifier si des projets (autoroute, complexe immobilier…) sont envisagés sur le site ainsi que la situation juridique du terrain. …Il permet aussi de contrôler la nature des éventuelles servitudes d’utilité publique (passage des canalisations, des lignes d’électricité, etc.) ou privées comme le droit de passage,….

ECO-CONSTRUCTION ET POTENTIEL ÉNERGÉTIQUE

Par conviction personnelle ou choix économique, vous pouvez aussi examiner le potentiel énergétique de votre terrain. Des solutions existent en matière de chauffage et de production d’énergie, auxquelles il faut songer dès l’achat du terrain.Concernant le chauffage, si vous retenez la solution de la pompe à chaleur (terre –eau) la surface du terrain doit être suffisante pour les capteurs horizontaux (il faut compter 1,5 fois environ la surface à chauffer). Sur cette surface de terrain, aucune plantation avec des racines profondes ne pourra être réalisée. Si votre terrain doit être déboisé, faites intervenir un géologue, puisque les travaux peuvent avoir des répercutions sur la compacité du sol.La géothermie permet d’éviter l’utilisation d’énergies fossiles et permet de réduire considérablement sa facture de chauffage, une fois le surcoût de l’installation absorbé. Cependant si vous souhaitez utiliser la géothermie pour chauffer votre habitation, il faudra faire attention à la qualité du terrain et à sa conductivité thermique.
Plus il sera conducteur plus les échanges thermiques entre le réseau de captage et le sol seront meilleurs. Il faudra donc prévoir une couche isolante en surface, pour maximiser le rendement (végétation peu profonde). Les sols les plus adaptés sont argileux ou limoneux.

TAXE D’HABITATION ET TAXE FONCIÈREtaxe_foncière_taxe_habitation_ma_maison_mes_travaux

Souvent oubliées, elles varient d’une commune à l’autre et sont fixées par la valeur locative cadastrale.  Pour bien choisir son terrain, il faut  prévoir sur le long terme. Ainsi, au remboursement du crédit s’ajoutera la taxe d’habitation proportionnelle à la surface de la maison.

 

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