ACHETER À DEUX

Mai 03, 2016 0 commentaire par

Si pour les célibataires, l’acquisition d’un bien immobilier pose peu d’interrogations, acheter à deux devient plus complexe. En premier lieu, à quel nom acheter. Puis, il faut déjà prévoir une séparation éventuelle et les conséquences en découlant et la part du logement revenant à chacun, mais aussi la succession en cas de décès de l’un des deux membres du couple.

 

VOUS VIVEZ EN UNION LIBRE : L’INDIVISION …

La solution la plus simple est une convention d’indivision conclue entre les concubins afin de gérer l’administration des biens achetés en commun. Chaque concubin est propriétaire d’une partie du bien, appelée quote-part. En principe, chaque concubin est propriétaire de la moitié du bien mais il est possible de prévoir une autre répartition (plus proche de la participation financière de chacun). Si l’un des concubins décède, ses biens seront distribués entre ses héritiers. Dès lors, le survivant sera coindivisaire avec les héritiers du concubin décédé. Il sera bien souvent procédé au partage judiciaire et à la vente du logement. Toutefois, si les concubins ont eu des enfants qui sont encore mineurs, le concubin survivant peut demander au juge le maintien de l’indivision.  Les concubins peuvent se léguer mutuellement leur quote-part, dans le respect des réserves prévues au profit des héritiers du défunt ou prévoir une clause de rachat.

 

… LA CRÉATION D’UNE SCI …

Pour obtenir une solution qui est plus durable et plus organisée que l’indivision, les deux concubins peuvent créer une SCI qui achète le logement. Chacun reçoit des parts sociales en proportion de sa part dans le capital social de la société. Lors de la séparation des concubins, la vente du bien par la SCI est décidée à la majorité simple, sauf clause contraire des statuts. En cas de décès de l’un des concubins, ses parts reviennent à ses héritiers. Le concubin survivant risque alors d’être contesté dans l’occupation du logement. Deux solutions peuvent permettre, alors, aux concubins de se protéger mutuellement : par la clause d’agrément contenue dans les statuts de la SCI permet aux associés en place d’approuver ou de refuser l’entrée dans la société de nouveaux associés. L’autre solution est le démembrement croisé de propriété (chaque concubin achète la moitié des parts de la société en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit). Le survivant peut continuer à demeurer dans le logement.

 

… OU LA CLAUSE DE TONTINE

La clause de tontine est insérée dans l’acte de vente et prévoit qu’au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul et unique propriétaire. Ainsi, après le décès d’un concubin, le survivant recouvre l’intégralité de la propriété du bien avec effet rétroactif au jour de l’acquisition du bien. Le concubin survivant est très protégé au détriment de ceux des héritiers du défunt. Ceux-ci n’ont aucun droit sur le logement qui est la propriété exclusive du concubin survivant.
En cas de mésentente entre les concubins, le risque de blocage est important. Seul un accord des parties peuvent remettre en cause le pacte tontinier. A défaut seul le décès d’un concubin peut débloquer la situation.

 

COUPLE MARIÉ : COMMUNAUTÉ RÉDUITE AUX ACQUÊTS …

Lorsque les époux se marient sans contrat de mariage (80 % des mariages), c’est le régime de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique par défaut. Si vous achetez un logement durant le mariage avec des fonds provenant d’une donation ou d’un héritage, ce bien sera réputé commun en l’absence de précaution particulière insérée dans l’acte d’acquisition.  Le divorce entraîne automatiquement la liquidation du régime matrimonial et le partage égalitaire de la communauté.

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Par nature, le bien immobilier n’est pas divisible. Les époux peuvent décider de rester en indivision sur le bien mais en règle générale, le bien est mis en vente d’un commun accord et le prix partagé. En cas de décès, l’époux survivant hérite du défunt.

 

… OU RÉGIME DE LA SÉPARATION DES BIENS

Dans le régime de la séparation de biens, chaque époux possède des biens personnels qu’il gère en toute indépendance. Il n’y a donc en principe pas de patrimoine commun aux époux. En cas d’achat commun, c’est un régime d’indivision qui s’applique.
Les époux mariés sous le régime de la séparation de biens peuvent avoir des biens en commun par l’intermédiaire d’une société d’acquêts.

 

COUPLE PACSÉ

Selon l’article 515-5 du Code civil, chacun des partenaires conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels et reste tenu des dettes personnelles nées avant ou pendant le pacte.
Chacun est donc propriétaire des biens qu’il possède et qu’il acquiert pendant le Pacs. Rien n’empêche les partenaires d’acheter certains biens en commun avec le régime de l’indivision.

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